司法拍賣的房產(chǎn)能撿漏也有風險 業(yè)內(nèi)人士：留意隱性成本

司法拍賣的司法房產(chǎn)能撿漏也有風險 業(yè)內(nèi)人士：留意隱性成本

發(fā)布時間：2017-12-02 18:02 來源:豫都網(wǎng) 我要投稿

[摘要]核心提示丨“法拍房”以低于市場價的優(yōu)勢，近年來受到熱捧。拍賣經(jīng)過多方考量和多次競拍，產(chǎn)能成本鄭州市民楊女士花費230萬元終于拍下一套房子，撿漏算下來“...

　　核心提示丨“法拍房”以低于市場價的也有業(yè)內(nèi)隱性優(yōu)勢，近年來受到熱捧。風險經(jīng)過多方考量和多次競拍，人士鄭州市民楊女士花費230萬元終于拍下一套房子，留意算下來“省”了幾十萬元。司法原以為自己賺到了，拍賣沒想到過戶的產(chǎn)能成本時候被告知須繳納46萬元的個稅，因為該房屋上一次交易是撿漏“直系親屬過戶”，過戶房屋總價是也有業(yè)內(nèi)隱性500元，需要繳納兩次的風險房價差價20%，楊女士一下子傻了眼，人士“拍賣前，法院沒有公示該房子上一次是‘直系親屬過戶’啊！”

　　法院回應稱，在查詢房屋信息的時候，一般不會查其交易信息，只是查詢其房屋產(chǎn)權(quán)所屬情況以及是否被查封、抵押。

　　那么，造成上述問題，到底應該由誰來承擔責任？誰應該為高額的稅費買單？

　　【購房】搶到一套“法拍房”被告知需交高額稅費

　　昨日上午，鄭州市民楊女士找到記者，哭訴其購買法拍房的經(jīng)歷。

　　今年7月份，楊女士在司法拍賣相關(guān)網(wǎng)站上看上一套房子，210.44㎡，起拍價230萬元，每平米近11000元。“這套房的位置不錯，周邊價格在1.6萬元/㎡左右，當時覺得非常值得買。”楊女士稱。

　　楊女士介紹稱，在網(wǎng)上公布的房產(chǎn)信息中顯示，該房屋被法院查封，有抵押，有租賃。其中租賃期限至2021年12月30日，租金為5000元/月，已付至2017年6月份。此外，公告中稅費負擔情況中說明，過戶等一切費用由買受人承擔。

　　楊女士認為，只要房子手續(xù)沒問題就行，自己近幾年也不住到這里，租出去也很好。隨后她撥打了公布的咨詢法官電話，“我向其詢問除了公布的瑕疵，這房子還有沒有其他問題時，法官回復說‘據(jù)我所知沒有了’。”

　　于是楊女士就交了30萬元的保證金，大膽參拍。7月20日，該房屋以起拍價230萬元成交，8月7日支付了余款200萬元。能買到價格如此合適的房子，楊女士感到很高興。

　　到了9月26日，法院解除查封的手續(xù)走完，楊女士立即拿著法院出具的《協(xié)助執(zhí)行通知書》《拍賣成交確認書》《執(zhí)行裁定書》等手續(xù)來到房管局辦理過戶。

　　先是順利取得房產(chǎn)分戶圖、房屋所有權(quán)證(存根)等資料，然后交稅。

　　“交稅窗口的工作人員跟我說，這個房子過戶，我需要交約46萬元的個人所得稅！”楊女士一下子蒙了，“之前買房的時候也咨詢過中介部門，他們說這套房子的個稅也就7萬~9萬元左右，這咋一下子變成了46萬?”

　　【政策】直系親屬過戶再交易需全額收稅

　　房管局辦事大廳稅務(wù)窗口工作人員解釋稱，該房屋在2015年的時候辦理過直系親屬過戶手續(xù)，總房價為500元，到現(xiàn)在沒有滿5年，再次交易的話需要繳納兩次成交房價差價的20%個人所得稅，也就是230萬減去500元再乘以20%，近46萬元。

　　“房子上次交易是直系親屬交易?沒人跟我說過啊!”楊女士很驚詫。

　　鄭州市稅務(wù)部門相關(guān)負責人介紹稱，上述政策起始于2015年初，鄭州市直系親屬過戶房產(chǎn)的，不再由稅務(wù)部門評估定價，而是按合同中約定的成交價交稅。換言之，直系親屬過戶房產(chǎn)不必按照稅務(wù)系統(tǒng)的報價交稅，可以自行報價。5年之內(nèi)再交易，需繳納房屋總價差額的20%稅費。

　　一下子多出幾十萬的稅費讓楊女士接受不了，“如果非得交這么多的稅，這房子我肯定買不起了。”

　　【咨詢】購房者無法查詢他人房屋信息

　　楊女士所遇到的問題在于該房屋上一次交易為“直系親屬過戶”，那么這樣的信息，到底哪些人才能查到?

　　市房管局相關(guān)負責人告訴記者，要想查詢房屋信息，除了本人外，別人需要有公證處出具的房屋本人委托查詢授權(quán)書才行。

　　楊女士認為，法拍房的房主自己不可能聯(lián)系到，更不可能拿到公證處出具的查詢委托書。該房屋的上一手交易是“直系親屬過戶”，這一條重要信息，在拍賣網(wǎng)站上沒有公布，法官也沒有告知這一信息，現(xiàn)在出了問題，責任不在自己。

　　那么法院有沒有權(quán)力查詢房屋的上一手交易信息呢?

　　房管局相關(guān)負責人說，法院有權(quán)力查，但是一般情況下法院只查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息以及有無查封、抵押等情況，對于上一手交易是否直系親屬過戶，一般不查。

　　在相關(guān)拍賣網(wǎng)站上，每個房屋標的都會公布法院工作人員的咨詢電話。記者撥通鄭州市金水區(qū)、高新區(qū)、管城區(qū)等法院電話，均稱法院在進行網(wǎng)拍前，不會查詢房屋的上一手交易情況。

　　【說法】法院應該加強相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)程度

　　楊女士認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》中第十三條有明確規(guī)定，實施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發(fā)布當日通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺公示拍賣財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生的稅費及承擔方式。

　　“就是因為法院沒有公示該房屋的上一手交易是‘直系親屬交易’，才導致自己要多掏這么多稅。現(xiàn)在要求要么退房退錢，要么減免相關(guān)稅費。”

　　那么，這件事，責任到底該由誰承擔?

　　河南某律師事務(wù)所律師羅先生認為，這類事件應該是鄭州首次遇到，造成上述局面的原因不在競買人，法院在此方面經(jīng)驗不足，但是應該不會墊付多余的稅費。除非法律的規(guī)定細化到法拍房必須公示房屋上一宗交易信息，不然法院是沒有違法的。如果拍賣的房款還沒有給過競拍申請人，應該可以協(xié)調(diào)解決一下;如果已經(jīng)給過申請人了，申請人一般情況下不會退錢。

　　羅先生建議，今后法院在處理類似事件的時候，應該加強工作專業(yè)度，進一步細化工作方式，力爭公示更多的信息供競拍者參考。而對于購買法拍房的人來說，應該預估到風險，多咨詢一些專業(yè)人士，防止類似事件的發(fā)生。（記者 孫煊哲 實習生 李叢叢）